Bireysel gayrimenkul yatırımlarında uygulanan “5 yıl kuralı” ve “Değer Artış Kazancı” vergisini önceki rehberimizde işlemiştik. Ancak satışı planlanan lüks konut, villa veya arsanın tapusu şahsınız adına değil de ticari bir işletme (şirket) adına kayıtlıysa, kurallar tamamen değişir.
Ticari işletmelerin aktifine kayıtlı gayrimenkullerin satışında “5 yıl beklersem vergi ödemem” kuralı yoktur; bu mülklerin satışından doğan kâr doğrudan “Ticari Kazanç” olarak vergilendirilir. Ancak, şirketlerin vergi yükünü hafifletmek için tasarlanmış özel istisnalar ve çok yakın zamanda değişen kritik kanunlar bulunmaktadır.
Kurumsal mülkünüzü satmadan önce bilmeniz gereken en önemli kurallar şunlardır:
1. İki Yıl (730 Gün) Kuralı ve Tarihi Değişiklik
Geçmiş yıllarda, bir şirket aktifinde en az 2 tam yıl bulundurduğu bir gayrimenkulü sattığında, elde ettiği kârın %50’si Kurumlar Vergisinden, satış bedelinin tamamı ise KDV’den istisna ediliyordu. Ancak 15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7456 Sayılı Kanun, ticari gayrimenkul satışındaki bu avantajları büyük ölçüde değiştirdi.
2. 15 Temmuz 2023 Miladı: Gayrimenkulü Ne Zaman Aldınız?
Şirketiniz üzerinden bir gayrimenkul satışı yapacaksanız, vergi maliyetinizi belirleyecek en önemli soru tapuyu hangi tarihte aldığınızdır:
- 15 Temmuz 2023’ten ÖNCE Alınanlar: Eğer mülkünüz bu tarihten önce şirket aktifinize girdiyse ve 2 tam yılı (730 günü) doldurduysa, kanun size eski haklarınızı bir miktar koruyarak kullandırır. Elde ettiğiniz satış kârının %25’i Kurumlar Vergisinden istisna olur ve bu satış için KDV hesaplanmaz (KDV’den muaftır).
- 15 Temmuz 2023’ten SONRA Alınanlar: Eğer gayrimenkul bu tarihten sonra şirket adına alındıysa, aktifinizde 2 yıl veya 10 yıl tutmanızın bir önemi yoktur. Kurumlar Vergisi istisnası ve KDV muafiyeti bu tarihten sonra alınan mülkler için tamamen kaldırılmıştır. Satış kârının tamamı vergiye tabidir ve satış bedeli üzerinden alıcıya KDV (genellikle %20) fatura kesilmesi gerekir.
3. “Taşınmaz Ticareti” Yapanlara İstisna Yoktur
Çok önemli bir detay: Yukarıda bahsettiğimiz istisna hakkı (15 Temmuz 2023 öncesi alınanlar için bile olsa), faaliyet alanı “Gayrimenkul/Taşınmaz Ticareti” olan şirketlerin ticari amaçla alıp sattıkları mülkler için geçerli değildir. Bu hak; üretim, hizmet veya farklı sektörlerde faaliyet gösteren şirketlerin kendi işletme ihtiyaçları (yönetim binası, depo vb.) için aldıkları mülklerin satışı düşünülerek tasarlanmıştır.
4. Fatura Zorunluluğu ve KDV Boyutu
Bireysel satışlarda tapu harcı ödenmesi yeterliyken, şirket aktifindeki bir mülk satıldığında alıcıya mutlaka ticari fatura kesilmelidir. Eğer mülkünüz istisna şartlarını (15 Temmuz 2023 öncesi ve 2 yıl kuralı) karşılamıyorsa, tapu satış bedeline ek olarak faturada KDV tahsil etmeniz gerekeceğini pazarlık aşamasında mutlaka göz önünde bulundurmalısınız.
(Not: Şirket türlerine (A.Ş., Ltd.) ve muhasebe kayıtlarına göre vergi istisnalarının uygulanış şekli farklılık gösterebilir. Şirket gayrimenkulünüzü satışa çıkarmadan önce Mali Müşavirinizle istişare etmeniz kritik önem taşır.)
Sevim Özkan
Gayrimenkul Danışmanı
